宏观调控 行业回归理性 
 
经历了去年的宏观调控，房地产逐渐回归理性。政府通过增加保障性住房等一系列的举措将使市场格局发生重大变化。 
 
今年二季度以来房价窄幅波动，成交量经历着缩量、复苏的过程，企业不同的商业模式都面临资金的考验，行业格局嬗变。演变过程改变了购房者的预期，商品房市场开始寻找新的均衡价格。在达到新的平衡之前，成交量的萎缩考验着开发商的融资和销售能力。 
 
各项因素依然构筑需求和房价支撑 
 
(1)从商品房竣工面积和销售（含预售）面积的增速来看，供求差距逐步缩小，但供求差在短期内难以逆转。(2)先行指标显示未来供应量不可能快速增长。(3)土地供应紧缩是长期的：新增土地供应紧缩、土地有效供应不足以及土地囤积不利于供给增加。(4)宏观经济依然支撑房价：房价涨幅与GDP增幅、居民收入增幅相辅相成；人民币升值提升资产价格。(5)中国人口红利优势将继续。1981年-1991年的11年间内地人口出生率连续保持2%以上，每年出生人口2000万以上，累计增加2.53亿。80后构成的小婴儿潮成员进入购房置业高峰。城镇化进程加快，城镇化率达到0.5%。(6)刚性消费需求成为主要增长贡献。90平米以下面积的住宅代表着刚性需求，尤其在经历了2007年的房价高涨后，量价回归的同时，北京90平米一手房成交量从原来的不足15%上升到今年1季度末的25%；上海则从不足20%上升到35%。(7)地价的支撑。最近四年四个一线城市住宅楼面地价持续上涨，从最初的平均1500元左右上升到07年的3500元左右，今年一季度平均回落到3000元以上。2006年一线城市的平均地价2800元，城市之间相差不大。  
 
按照地价占楼市价格的30%的行业经验推算，2800元地价对应的房价是9330元，四个一线城市房价在9300元附近是合理而有支撑的。  
 
产业集中度提高抵消销售增速下滑  
 
2008年，随着销售的下滑和观望情绪的增强，公司之间的强弱差异逐步体现，行业集中度迅速提高。  
 
2007年，整个地产板块上市公司实现销售收入1587亿元，占到整个行业29603.87亿元的5.36%。2008年一季度，整个地产板块上市公司实现销售收入327.45亿元，占到了整个行业4110.53亿元的7.97%。这意味着上市公司的市场份额比07年提高了48.69%。  
 
综合来看，地产板块业绩的增速＝销售收入的增长×行业集中度提高带来市场份额的增加×资产注入带来的外延式增长×房价上涨带来毛利率的提高。 
 
这四个因素中，如果做最悲观的假设：按照目前的情况，全国房地产销售0增长（1-3月增长1.5%）；商品房市场份额占到90%（现在是95%）；市场份额的增加按照1-3月份计算，即48.69%；假定资产注入带来的外延式增长为0；房价上涨幅度为0，即上市公司毛利率不增长（现在全国房价上涨幅度为10%）。即使是在最悲观的假设前提下，整个板块的业绩增速＝销售收入增长1×商品房市场份额90%×资产注入外延式增长1×市场份额增加（1＋48.69%）×房价上涨毛利率提高1＝1×0.9×1.4869×1×1＝1.3382，即整个板块的业绩增速平均为33.82%。最悲观的假设前提下，依然有30%以上的业绩增幅。