记者昨日从有关方面获悉，我市有望出台鼓励住房消费的一系列优惠政策，目前有关部门已联合制定措施，相关办法有望出台。 
 
10月22日，财政部和央行出台政策，鼓励居民购房，其中包括地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 
 
深圳是全国率先开始房地产市场调整的城市，而且调整幅度深，楼市成交持续低迷。为刺激和提高楼市信心，各方对我市出台一系列优惠政策抱有期待，专家建议，深圳应该结合本地特点，适时出台一些鼓励居民买房的办法和措施。记者昨日从有关方面了解到，我市相关部门目前已联合制定一系列鼓励住房消费的优惠政策，相关办法有望出台。 
 
市房地产研究中心副主任王锋表示，国家鼓励住房消费的相关政策已经出台，释放了明确的政策信号，由于各地楼市调整时间和幅度不同，深圳应该结合深圳楼市已率先深幅调整、毗邻香港等自身特点，采取积极措施，鼓励居民买房，稳定楼市。他建议，具体可以从以下几个方面着手。 
 
首先，实行税收的减免政策。研究契税和二手房交易中的营业税减免办法。 
 
其次，在土地出让方面制定优惠办法。为促进市场活跃，可以适当延长土地拍挂出让之后地价款的支付时间，或者允许分期支付。同时，也可以重新检讨地价水平，合理进行土地出让定价。适当降低土地出让的地块规模，以有利于中小房地产开发公司的生存空间。 
 
第三，制定鼓励港人在深购房政策。应考虑深圳作为特区和毗邻香港的特殊性，鼓励港人在深购房，不仅有利于促进深港之间的深度融合，满足港人的生活和工作需求，也有利于深圳楼市发展。 
 
第四，根据实际情况积极调整和完善住房保障制度，深化居者有其屋目标。他表示，我市的住房保障制度正进行着调整，但是目前不能放松。建设更多的经济适用房，严格把握标准，既可以最大限度促进公平，也有利于分流住房需求，不会对房地产市场造成冲击。 
 
如何界定"首次购房"和"改善型普通自住房" 
 
针对财政部和央行政策中提出"居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍"，记者昨日就如何界定"居民首次购买普通自住房"和"改善型普通自住房"一事咨询了有关专家。 
 
中原地产深港研究中心总监张伟介绍，所谓首次置业，通常是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。 
 
张伟说，改善型住房行为的认定方法，一般是指家庭将自己唯一的一套住房出售，用以置换购买另一套住房的行为。通过产权查验，以一个家庭的居住面积加起来除以其人口总数，得到其人均居住面积，如果这一面积少于上一年度全市的人均居住面积，而购买的房子在144平方米以下，则为改善型普通自住房。根据市国土房产局完成的最新全市住宅状况调查，2005年年底，按全市常住人口计算，深圳市人均住房建筑面积为29.6平方米，住房水平高于全国人均标准。 
 
5年期以上贷款利率打7折后低于同期存款利率 
 
利率打7折可能是"画饼" 
 
日前，央行决定从下周一起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。昨日，记者从深圳多家银行了解到，目前总部在深圳的银行正在积极研究制定房贷政策实施新细则，总行不在深圳的分行还在等待总行的相关通知。据悉，此次央行政策调整比较特殊，出现最优惠贷款利率与5年期存款利率倒挂。如何能使银行短期的盈利同客户的长期价值实现平衡成为各家银行在制定房贷细则时首要考虑的问题，目前如何制定房贷新细则正考验各家银行智慧。 
 
各银行正在紧急制定细则 
 
如何制定房贷新细则昨日成为各家银行工作重心。昨日，记者拨打数位银行房贷业务负责人电话，他们大多告知"正在开会讨论房贷政策。"直到昨日下午6点钟，记者了解到，还没有一家银行公布新的房贷细则。招行、深发展总行相关人士均表示，目前业务部门正在研究政策，预计新的房贷细则还没有那么快出来。工行、建行、中行、华夏、民生等银行均表示，目前还没有接到各自总行新政策文件。工行深圳分行相关人士称，这个房贷细则没有那么简单，各家银行出台房贷细则还需要一定时间。 
 
一股份制银行房贷业务负责人分析称，此次央行政策调整不同以往，房贷利率的下限扩大为贷款基准利率0.7，这个幅度有点大。其中，五年期以上贷款利率下浮30%后，为5.229%，还低于五年期存款利率5.58%。而三到五年期间贷款利率下浮30%以后，实际利率为5.103%，也低于三年期和五年期存款利率。因此，各家银行在制定房贷细则时比较困难。银行会考虑确定什么样的优惠幅度银行才有大的盈利空间，但也要考虑如果优惠幅度低于同业，那么将面临客户流失。这些都在考验着各家银行的智慧。 
 
老客户能否享受还不确定 
 
对于老客户是否能享受优惠政策？深圳市民同银行对此却各持异议。不少市民认为，既然政策调整了，符合条件的老按揭客户也应该享受到这一优惠，毕竟这个优惠幅度很大。前年刚刚购买了首套住房的市民刘先生称，既然央行是为了减轻居民的购房成本，降低了首次置业者的贷款最低利率，那对于已经购买首套住房但是目前尚未还清贷款的置业者，也应该享受这一优惠。因新政策对于"改善型普通自住房的贷款需求"也有优惠，如果老客户不能享受优惠，老百姓还会使用变通的方法享受到优惠贷款。 
 
据悉，此次央行新闻发言人称，老客户是否能享受到优惠政策一要考虑到个人信用及购买住房的实际情况，二还要考虑当时合同的约定。但据记者了解，大部分老客户同银行签订的房贷合同，都明确写成下浮10%和15%，并没有约定下浮的幅度是否要按照央行最新调整的政策执行。 
 
有银行人士称，老客户能享受这一优惠政策可能性比较小，如果原先存量客户都要申请新的优惠政策，那么市场将出现一团糟。还有银行人士称，估计老客户也会根据实际情况出现不同的下浮幅度，但不会出现所有的老客户都可以享受到最低优惠贷款的情况。 
 
记者还了解到，一些已经办理固定利率房贷的老客户在此次政策出台后更加焦急。据悉，目前最低优惠贷款利率与此前各家银行推出的固定利率相比，有很大的降幅。这也意味着，原先想规避利率上升的老固定房贷按揭客户将损失不小。对此银行人士称，固定利率贷款因签订为固定利率，因此不会出现利率下调。 
 
获得优惠贷款门槛将提高 
 
新政规定，对于居民改善型普通自住房的贷款需求也可以申请最低优惠贷款，不少银行业内人士称，这其实也放宽了第二套住房的房贷政策。 
 
"从银行风险控制角度来看，银行更青睐购买第二套和第三套住房的贷款人。因为这些人经济能力一般要比购买第一套住房的人要强。因此，对银行来说，首套住房的按揭贷款的风险大于第二套房的按揭风险。作为银行来说，今后肯定会提高申请首套住房最低优惠贷款的门槛，并不是所有首次置业者都能获得最低优惠利率。"一银行业内人士称。 
 
银行房贷业务利润将下降 
 
在没有调低存款利率，而下调最低优惠贷款下限情况下，对于目前很大程度上依赖存贷差盈利的银行来说，无疑是一个坏消息。昨日，国内几乎银行股全部走低，A股银行类股票下跌幅度达2.96%。 
 
一银行人士称，仅拿深圳来说，几乎所有的银行房贷业务利率贡献率应该超过20%，最低利率下调，这块业务的利润贡献肯定会减少。 
 
民生证券分析师张志民称，近年来各家银行个人业务都取得迅速发展，作为个人业务的大头--个人房贷业务，此次调低最低利率，肯定会使银行业绩受损，也会调低各家上市银行估值。(记者 朱丽华) 
 
新政为房地产板块注入"强心剂" 
 
地产板块逆市走强银行板块集体重挫 
 
住房贷款利率的下调和交易契税的降低等新政为房地产板块注射了一针"强心剂"。昨天虽然大盘依然疲弱，外围股市依然剧烈震荡，但房地产板受此政策的鼓舞却走出独立行情，全线收红。有多家券商认为，房地产板块后续还有相关的利好政策出台，房地产板块的稳定对大盘稳定有重要的意义。 
 
房地产板块全然没有受22日美国股市大跌及沪深A股开盘就下跌的影响，并一扫前日的颓势，开盘后即以小幅跳空高开的态势来回应管理层对房地产市场的呵护，但随之抵挡不住沪深两市深幅下跌的影响，也有微幅下跌，随后房地产板块表现出强劲的势头，走出独立行情，逆势逐步上涨，午后又是一波迅猛发力，急速攀升，直至收盘，以接近全日最高点位收市。从盘面看招商地产冲击涨停，而招商地产是深市地产股的龙头，和上海新梅遥相呼应，使昨日出台的地产救市政策显示出"强心"作用。而二线房地产股中粮地产也尾盘涨停，苏宁环球涨9.42%，金地集团、外高桥、保利地产涨幅都在6%以上。龙头万科也上涨4.39%。地产板块基本全线飘红，对大盘形成强有力的推动作用。 
 
国信证券认为，鉴于此次政策松动程度大大超出了市场预期，后续将还会有一系列连锁利好的政策。政策松动对行业基本面虽然不能产生立竿见影的效果，但随着相关政策不断深入推出，政策的累计效应从量变到质变对行业产生较大影响，特别是对提升消费信心作用显著。预计未来三个月地产股表现将强于大盘。 
 
但昨天银行板块则集体遭到重挫。除宁波银行微涨外，其余个股全部下跌。其中深发展、招商银行盘中曾分别大跌逾9.5%和8%。最终收盘仍有深发展、招商银行和交通银行跌幅超过4%。市场人士指出，昨天管理层出台的系列房地产新政对银行息差将带来严重冲击，对银行利润产生不利影响。同时，近期部分上市银行公布了三季报，业绩环比出现下降，使市场对银行股预期转向悲观。(记者 梁惠元) 
 
中央明确表态 绝对不允许再建小产权房 
 
国新办于2008年10月22日下午举行新闻背景吹风会，请中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文介绍中共中央关于推进农村改革开放有关情况，并回答记者提问。 
 
中央电视台记者在发布会上问，农村"小产权房"的问题比较突出，这次《决定》中或者说中央有没有这方面新的政策？如果有的话，怎么样加以解决？ 
 
陈锡文回答说，关于"小产权房"的问题，并没有列入这次会议正式讨论的内容，因为之前有关部门已经对它进行调查研究和制定解决的办法。 
 
他说，我想有几个原则是清楚的，"小产权房"的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。因此，违法批准建设"小产权房"，违法开工建设"小产权房"的人，是要承担法律责任的。但是，很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解，觉得便宜就买了。 
 
那么怎么样才能让他们在这种非法交易中形成的权利合法化，这是有关部门正在研究的具体措施。但是明确一条，"小产权房"绝对不允许再搞，这个是清楚的。 
 
新闻观察 
 
长三角楼市：能否迎来量升？ 
 
去年房价涨幅较大的长三角地区，楼市调整呈现出明朗化态势。根据发展改革委22日公布的数据，在楼市重镇长三角地区，南京和上海9月房价环比分别下降2.9%和0.9%，其中90平方米及以下新建住房销售价格环比分别下降6.8%和0.9%。 
 
在经济增长趋缓的背景下，楼市调整如何通过"时间换空间"的方式软着陆，如何促进消费、树立信心，尚待考验。 
 
"当前房价的调整，是对去年市场非理性亢奋的修正。"上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波说，"单向增长的市场是可怕的，现在振荡收敛的价格波动正是市场理性回归的表现。" 
 
为了刺激萎靡的楼市，长三角主要城市相继出台回暖楼市的措施，但这些对楼市的刺激作用尚有待观察。 
 
楼市调整通过何种方式，才能尽量减少对实体经济、金融系统乃至普通百姓就业的负面影响？国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示，楼市调控需要"软着陆"，楼市急剧下行将使我国经济蒙受重创，房地产调控只能"用时间换空间"，让房价在一段时间内保持相对平稳，通过居民未来收入的增长，使房价收入比逐渐回落到合理水平，人为预设泡沫大小、强行挤压往往使其"死于治疗而非疾病本身"。 
 
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，楼市带有部分资本市场的性质，它会形成追涨杀跌的"羊群效应"，楼市调控当务之急是稳定预期、树立信心。 
 
近日召开的国务院常务会议在部署四季度经济工作时提出，"加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。" 
 
复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成表示，在全球经济衰退背景下，我国经济很难独善其身。国务院常务会议的政策有利于保持经济平稳增长，同时也是对民生的关照，有助于解决百姓"有所居"的问题。特别是降低住房交易税费，将减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，促使刚性需求释放为有效需求。 
 
目前，全国各地均加快了保障性住房的建设。10月初，上海保障性住房在浦东新区三林基地的工程正式启动，总占地面积约175公顷，全年经济适用住房开工建设任务将达400万平方米。 
 
这意味着，"市场的归市场、保障的归保障"楼市调控思路，已经从理念变为实践，曾经强求市场来承担的"住有所居"的诉求包袱将被卸下，行政性调控手段将会减少，楼市调控将更多地依靠"无形之手"来实现。 
 
在价格下调和地方刺激楼市措施等系列因素的共同作用下，以往被观望情绪"冻结"的刚性需求开始有所回暖。市场机构佑威房地产研究中心的数据显示，10月的前21天，上海一手商品住宅(剔除动迁配套房)的成交量为33.07万平方米，环比上升了13.7%。 
 
而南京网上房地产公布的数字显示，"地产新政20条"公布后的9月28日到10月12日这半个月的时间里，南京楼市的销售水平明显升温，全市总共认购商品住宅近2400套，日均认购量160套，比9月份的日均113套增长了逾40%。住宅成交量也有所回升，楼市初现回暖迹象。 
 
来源：深圳商报