10月22日出台房贷新政以来的楼市成交极度萎缩的情况从上周末起出现打破迹象。根据新浪房产截取的"阳光家缘"网上签约数据显示,11月1日、2日、3日、4日广州十区分别成交308、208、229、178套,较上周同期显著回升。  
 
有开发商表示,从上周末起网上签约量大增是因为税收新政从11月1日起执行,一部分在上月已经下订的购房者推迟到11月1日后签约所导致。也有观点认为,由于地方的新政细则迟迟未出,新政对楼市成交量的刺激作用尚无法判断。  
 
签约量压抑一周后"井喷"  
 
广州楼市成交量在前一周内出现了"大起大落"的奇特景象。自救市新政于上月22日公布后,广州楼市网上签约量从10月23日起逐日下跌,最少时日签约量仅有74套。但新浪房产根据"阳光家缘"签约数据统计,上周末两天广州分别成交住宅308套、208套,不但大幅高于此前五天的日签约量427套,也比新政出台后首个周末两天成交的235套增加一倍还多。  
 
周末两天成交激增的情形也出现在深圳。来自深圳国土房管局的数据显示,深圳全市11月1日和2日分别成交住宅232套、164套,而深圳10月27日至31日五天的总成交套数也不过227套。  
 
受益新政?发展商观点不一  
 
是新政实施导致成交量"开门红"吗?发展商的观点却并不一致。正在销售小户型组团"一尺山居"的广州雅居乐花园感受到了新政所带来的"暖意"。该盘负责人表示,早在10月23日新政刚出来,该盘的销售中心人流量明显增多,之前下订的买家也纷纷打电话预约在11月签约。据阳光家缘的统计数据,周末广州雅居乐花园以38套的签约量居全市首位。  
 
珠江新城的小户型楼盘保利心语花园周末签约16套单位。"周末签约量大增是前段时间积累下来的",保利地产有关负责人告诉记者,由于房贷新政是从11月1日起执行,因此保利地产允许部分符合条件的买家推迟到11月1日和2日完成签约。  
 
位于增城的恒大山水城周末两天也有29套单位在阳光家缘上登记成交。但该盘销售负责人表示,由于该楼盘位于中心城区之外,通常周末前来签约的买家就比平时多,签约量大幅增加在情理之中,楼市新政的利好效应暂时还不明显。  
 
不少开发商仍在等"细则"  
 
新政规定从11月1日起,首次购买90平方米以下住房的可享受契税下调1%及免征印花税、土地增值税的政策优惠。但记者调查发现,除个别开发商已经开始执行购房税收新政策外,不少楼盘并没有按照新政策的要求计价,不但认购书上的印花税照收,契税仍然以1.5%来计算,首付比例最低仍然是30%。  
 
"广州的细则还没有出来,所以还按原来的办法执行",某楼盘负责人表示,周末两天签约的买家也没有对此问题提出异议。中原地产项目部总经理黄韬认为,由于各地对于楼市新政的具体细则不一,广州有关部门也没有明确表态该如何执行,开发商选择暂时按原来的办法执行也能理解,待广州细则明确后应该对已经代收的税款进行"多退少补"。  
 
记者采访的广州开发商纷纷表示,救市虽然不能直接改变楼价的变动周期,但对于消费者购房信心的恢复、防止房价暴跌有积极的意义。不指望政府的救市能够力挽狂澜,但是,对未来预期的信心也是目前开发商最需要的。 
 
观点PK  
 
业界质疑"套现说"  
 
在短短的一周内,广州楼市签约成交量"大起大落",其分界线在于"新政",这引起了大家的关注。日前某媒体报道称,11月初楼市成交的"井喷"是部分发展商通过假按揭套现的缘故。  
 
该报道援引"业内人士透露",目前开发商的资金链紧张,但又不想将房子拿去直接抵押,造成资金紧张的感觉。因此,目前市场上开始出现一种苗头,就是开发商以相对较低的价钱,自己购买套取银行按揭贷款。"以三成的首付和少数手续费,换得银行七成的按揭贷款,还是比较值的"。报道还称,随着年底的到来,偿还银行贷款、结算各项费用、工人工资等全都摆在开发商的桌面上,而如果没有实质性的降价,几乎不可能刺激成交量,开发商资金链势必进一步紧张。这时,开发商极有可能通过假按揭,即之前常见的由内部职工或亲戚朋友高价买房的方式"暗渡陈仓"。短期来看,套到银行的房贷可以缓解资金链的紧张。除此之外,伪造的成交量还能制造楼市回暖甚至销售火爆的假象。  
 
对于此类"套现说",番禺某盘的销售经理表示,11月初,这几天的签约量并不是当天内成交签约的量,应该是多日累积而成的。该楼盘销售人员表示,契税和印花税的钱也不算很多,前者还是到领房产证的时候才交,即使是现在广州的细则还没有出来,目前的影响还不是特别大。天河珠江新城的开发商则表示,从上周末起网上签约量大增是因为税收新政从11月1日起执行,因此很大一部分在10月已经下订的购房者,是为了节省一些契税的费用都和开发商协商推迟到11月1日后签约。  
 
中原的黄韬则认为,楼市依旧低迷、依旧观望,房产新政的影响还需相当时日才会反映到市场,尤其是一手商品房的市场上。这几天"爆棚"的不过是因为上周交易拖延而"憋"出来的成交量。在采访中,业内普遍的看法都是,新政的效力不会这么快显现出来,但是对于开发商的"套现"一说,也都认为,即使有也只是个别的现象和案例,不可能大范围集中地出现。  
 
在售楼部的随机采访中,购房者则表示,减免购房的契税、印花税等税负,自然是件好事,但是如果仅仅是因为这个出手,也不可能。最能让买家掏出自己钱包的,最后还是楼价的合适与否。  
 
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10月楼市成交"虎头蛇尾"  
 
根据新浪房产对阳光家缘成交数据统计,从10月1日到10月31日,广州全市新建商品住宅共计销售5800套,成交面积为635464.156平方米。在经过9月成交大幅下滑后,广州楼市成交重回60万平方米大关。  
 
"金九银十"风光不再  
 
过往每年的9、10月份都是一年中楼市成交最为旺盛的时期,但今年楼市陷入下跌调整格局,"金九银十"的成色饱受质疑。根据广州市国土房管局数据,9月广州一手商品住宅成交面积仅有51.13万平方米,比去年同期下降27.3%,与8月相比也减少了16.5%。  
 
尽管房管局10月统计数据尚未公布,但通过监测阳光家缘网站上的成交数据也可以了解到10月成交的大致情况。新浪房产截取阳光家缘10月成交数据表明,上月广州楼市成交面积在63万平方米以上,回升至今年6-8月的水平。  
 
10月份60万平方米以上的成交数据显然比今年9月的51万平方米和去年10月57万平方米的成交量略有上升,但相比开发商不遗余力的促销大战,这一战绩依然无法令人满意。合富辉煌首席分析师黎文江称此次"金九银十"对开发商而言是"十分努力,五分收获"。广州市国土房管局也认为今年"十一黄金周"广州楼市"真实成交量应远不如前两年"。  
 
部分成交或推迟至本月初  
 
值得一提的是,由于楼市新政"组合拳"于10月22日出台,房贷新政和税收新政分别于10月27日和11月1日起施行,此后广州楼市买卖双方迅速进入对新政细则的观望期,部分可以受惠新政的买家和开发商协商后将签署买卖合同的时间推迟到11月初进行,10月最后几天的成交量也锐减到每天六七十套的水平。  
 
而在新政出台前,广州楼市10月每天的成交量平均在200套左右,最高峰时周成交量高达2327套,显然最后几天的成交量有所"失真"。而11月初楼市成交的迅速放大也证明,的确有部分10月份应该成交的单位推迟到了11月初。因此10月楼市成交虽然显得有些"虎头蛇尾",10月楼市的真实成交应该比63万平方米要多。  
 
品牌楼盘领跑楼市成交  
 
从10月份各大楼盘具体成交数据看,各大品牌开发商依然是"黄金月"楼市的赢家。具体楼盘排行榜方面,恒大山水城、碧桂园凤凰城、广州雅居乐分别成交299、296和263套,位居10月楼市成交前三。而成交量排名前50的楼盘中,绝大多数是由品牌开发商开发的楼盘。  
 
来源：南方日报