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深圳楼市周评:市场心理受调控冲击 成交热度受考验
   2016-03-14 16:29  

春节后,无论是中央还是地方政府都收紧了对于一线楼市的支持措施,同时出现了各层次的官员放风要对飙涨的一线楼市实行调控,尤其是在首付贷和场外配资方面。这对一线楼市造成了较大的负面心理影响,在2月底央行降准带来的心理刺激暂告一段落后,市场全面看涨的心理预期受到了冲击。 
上周(3.08—3.14)仍然仅有一个项目批售,批售市场仍然较为冷清。有业内人士指出,这主要是受制于中央及地方政府近期对一线楼市的调控口径,年后回暖较慢。同时,一手推盘的总套数仍然没有回复年前热度。从较为滞后的成交数来看,由于批售和推售受到了政府调控不确定性的负面冲击,一手成交数据也有所走弱。不过,二手成交套数与上周几乎持平,同时成交面积有一定上升,这表明市场对于后市的看法虽然受到了冲击,但是仍然具有一定信心。 
市场热度受调控影响 
自2月以来至今,仅有三个楼盘拿下预售。本期批售的项目为龙岗的中骏蓝湾翠岭花园一期,总批售住宅为221套,面积达到1.8万㎡。 
从推盘来看,上周入市项目较上周有所回升,推售项目达到了5个,较上期增加了3个,但总计推售套数仅为316套,比上周仅略增2成。从推售情况来看,本期入市的部分项目录得较佳的销售率,而部分项目的销售率则偏低。本周入市的项目八成不超过80套。从销售率情况看,在价格相对高企,调控呼声强烈的情况下,年后一手市场热度仍然没有有效提振。 
成交数据方面,深圳市规土委数据显示上周一手住宅成交932套,成交面积为约9.72万平米,环比来看下降了近4成。上周仅有932套的一手成交的数据略低于市场预期,可能是因为年后受到调控因素影响,市场出现了一定的观望情绪。同时,开发商批售热度也不高。去年四季度的一手成交每周平均约为1382套左右,显著高于上周932套的成交水平。而从年初至今,即使受到了春节的影响,但是一手成交每周仍然有1164套左右的成交水平,这也显著高于上周932套的数据。 
从上周的情况看,上周一手成交价格约为4.12万/㎡。分区域来看上周情况的话,龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。上周成交的932套主要集中在宝安和龙岗,其中宝安占比为39.6%,龙岗占比为30.8%。新房成交排行榜上,壹成中心花园以91套的成交备案连续两周蝉联首位。 
上周二手住宅共成交2820套,成交面积为约25万㎡,成交套数环比下降了1.6%,但成交面积上涨了8.4%。 
在2月,每周仅有1671套的二手住宅成交,距离春节前约3000套的周均成交水平仍然有45%以上的差距。而最近两周的成交套数均在2800套以上,并且上周的二手住宅成交面积环比有一定增长。 
从中原的报价指数来看,由于二手报价相对较高,同时2月涨幅不及预期,地方和中央又表态调控,所以,报价指数在近几周都有回调迹象,上周则大幅回调5%以上。业内人士指出,后市行情到底能不能在连涨17个月之后继续走高,走多高,涨速如何,都需要继续等待中央及地方的调控政策出台,以便市场评估其影响程度。 
从上周的情况看,二手住宅成交均价仍为5.18万元/㎡,环比基本持平。从二手成交的分区情况来看,上周成交的2820套二手房中,龙岗占比最高为24.9%,其次是把宝安和福田,占比分别为20.9%和17.6%。 
调控措施或给一线楼市带来利空 
深圳中原研究中心认为,由于各行各业在2008年金融危机后累积的巨大财务杠杆需要不断增长的债务来维持,国际清算银行BIS公布的中国最新债务率已经达到了GDP的249%左右。基于延缓经济大幅向下调整的需求,从2014年底以来的宽松货币政策鼓吹了股市及楼市泡沫。股市泡沫破裂后,楼市便成为了杠杆资金的主要去处。 
从GDP数据和工业增加值数据来看,实体经济仍在不断下行,但房地产开发投资在地产销售的带动下开始反弹,房屋新开工同比则大幅上涨,与实体经济数据相背离。从数据来看,房产销售的改善主要集中在一、二线城市。目前宏观经济已经陷入货币政策无法刺激实体经济的情境,金融资产属性和炒作空间成为了一、二线楼市上涨的驱动力。不过,政府已经对一线楼市的飙涨产生警觉,即将出台的因地制宜的调控措施可能将是一线楼市的最大利空。 
外盘来看,强劲的就业数据推升了美联储在今年加息的可能性,不过,其他国家的情况则没有这么利息。欧洲央行在上周又下调了负利率水平,并且进一步扩张QE到800亿欧元,并且首次纳入了公司债到欧央行资产购买计划的范围。不过,经历过魏玛共和国超级通胀所困扰的德国人则依然维持了其一贯务实的作风,认为欧央行的做法可能会导致市场对欧央行的刺激政策的预期过高,并最终在一轮又一轮不断加码的宽松措施后无法实现市场的预期,使市场出现崩溃。本周将面临美联储的议息会议,近期金融市场的反弹和周期品价格的上涨无疑也增加了美联储加息的概率。长期来看,美联储的持续加息对于中国的汇率和楼市来讲,并不是好消息。 
来源:证.券.时.报.网


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