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房地产就是一大群人在豪赌 装睡的中国楼市叫不醒?
   2016-03-15 16:24  

新闻配图 
深圳的房价已在过去一年里飙升了52%,2月上海房价环比上涨3.6%,而1月录得17.5%的同比涨幅。房地产市场近期超乎寻常的火爆警示新的泡沫正在形成,引发类似于几个月前中国股市的崩盘或会重演。政府的货币刺激措施和房地产调控的放松,再加上3月1日起多地相继发布楼市新政,引发部分一线和二线城市的购房热。而随后以“首付贷”、“监管贷”为代表的场外配资引起了监管部门的重视。 
针对央行房贷政策的变化及中国楼市近期的动向,南华早报在一则报道中这样分析,以下为全文: 
两周之内,中国央行对房贷政策的表态发生了微妙变化。 
上月底在上海召开的G20财长和央行行长会议上,央行行长周小川说,中国作为改革转轨国家,很多人都没有自己的房子,个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的,有的国家占到40%到50%,中国只有百分之十几。 
他认为,房地产市场时冷时热,所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%,现在降低是有空间的。 
这时候,助推本已处于高烧状态的一线城市房价如火箭般窜升,各方目瞪口呆。 
房地产价格狂飙的同时,媒体揭开了上海以链家为代表的,万亿级规模的房地产灰色金融衍生的套贷及首付贷问题,这只是房地产金融异化的冰山一角。 
这之后上海市表态,要严肃链家的非法金融与楼市的关系。坊间一度盛传有望得到擢升,并肩负更重要财经管理职责的重庆市长黄奇帆高调反对加杠杆去库存。 
在8日重庆团的记者开放日上,黄奇帆说,如果听任房地产高杠杆,将会是另一场金融灾难。由于房市体量大,牵涉面广,加上房贷游戏规则混乱、风险识别和监管不足,一些项目跨界叠加形成高杠杆,一旦失控对国民经济和和群众危害极大,尤其是会加剧银行坏帐的风险。 
上周末,周小川率三位副行长以超豪华阵容会见媒体。副行长潘功胜表示,将打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。 
而与此同时,住房和城乡建设部部长陈政高表示,目前正在与“北上广深”四城市密切沟通联系。稳定市场的做法将包括实行严格限购政策,执行严格的差别化税收和信贷政策,增加土地供应面积,及时披露信息稳定信心等。 
国土资源部部长姜大明表示,国土部将采取有保有压、优化结构、分类调控等措施,合理增加城市土地供应面积。通过因城施策的努力,房价一定会稳定住。 
实际上,在亢奋的市场中,市场预期已在悄然改变。 
面对“疯牛破栏”的房价,过去被银行视为香饽饽的房贷在一线城市已悄然收紧。囤房户、投机客都加入了抛售房产的行列,去库存化的吐房让多个城市的房产交易市场挤爆棚,网上登记系统爆棚瘫痪,市场犹如骡马集市,人群如过江之鲫。 
急速放大的房产交易量拉动了税收增长,一位财税官员表示,今年以来实体经济状况很困难,但这两个月财政收入增长并不差,收入急升的主要原因是拜房地产交易井喷所赐。 
中国房地产每一次调控都说要稳住房价,结果一次次上演“疯牛破栏”。特别是去年下半年以来,股灾之后,在资产荒草的格局下,楼市虹吸效应和避免港作用吸引大批资金,市场新一轮诡异的报复性上涨开始。 
限购的大中城市,激进的豪赌型投机客选择离婚或者家人代持的办法继续出手,先离婚再复婚。一些地方对二套以上房限贷,居然有高明的投机客同一天在三家银行同时贷款购三套房,而系统不相联,三家银行“配合查询”的结果是让他顺利通过,这三套房同时享受二套房贷的优惠利率…… 
种种瓜田李下的“擦边球”、“离婚潮”、“套贷”甚至“骗贷”,使得市场再一次癫狂,在目前的价位上,大有不把“最后一头疯牛牵进场”誓不甘休的味道。 
中国房地产市场处在一个长期非理性繁荣孕育的超级泡沫之中,繁荣的周期越长,泡沫越是坚强,越是累积着危机的种子。无论是国际通行标准,还是中国房地产市场自身的运行规律,都明示泡沫破灭的临界点正在逼近。 
野村证券曾发布题为《中国正在升起的金融风险》报告。报告以国际著名的“5-30规则”对中国房地产的杠杆率水平进行分析。 
“5-30 规则”是指在5年时间内,以国内信贷规模与一国GDP之比(DCG)为代表的杠杆水平增长幅度超过30个百分点,极易诱发危机。日本在1985~1989 年、欧洲在2006~2010年落入“5-30魔咒”,美国则分别于1995~1999年以及2003~2007年两度满足“5-30魔咒”陷入危机。 
中国的杠杆率水平DCG已经从2008年的121%上涨至2012年的155%,涨幅为34%,政府公共债务已占到GDP的47.7%。而过去两三年间,这一杠杆率显然还在继续抬高,一些项目跨界叠加形成高杠杆,有可能加剧潜在风险,诱发潜在金融危机。 
市场的演化让业内的大佬们也忧心忡忡。 
巴菲特早几年就说过“中国的房地产就是一大群人在豪赌,他们赌得很大”。“末日博士”鲁比尼也认为,“不管从哪个角度来衡量,中国的房价都已经很高了,房地产泡沫会造成不良的社会后果,并且会累积成为社会和政治问题”。罗杰斯甚至要求投资人“要远离一切与中国房地产相关的投资”。 
李嘉诚先生三年前就开始考虑出清内地物业。王石去年也曾担忧地表示,以当下的高房价下,几代人倾其所有买一套房,往往是他们一生中最大的投资,中国房地产泡沫如果继续膨化并破灭的话,“那将会出现灾难性后果”。 
回头看,这都是对房地产非理性繁荣最严厉的警告。 
多种效应累积并催生了中国房地产的这场旷世繁荣,而没经历过全局性系统性房产危机的中国,所有参与者都深信,这是个可以涨到天际的市场。 
房地产的高杠杆和金融属性使其成为容易滋生资产泡沫的市场,而将银行体系捆绑并暴露在房地产泡沫之中是极其危险的。美国08年的房产泡沫破灭后,大量银行破产或被接管,1/3的按揭房屋所有人成为负资产者,因为对房产神话的过度依赖和迷恋,资产阶级变成负资产阶级,房地产和金融业这两大掠夺系统成为财富幻灭之源,也成为社会愤怒的中心。 
不要再装睡。 
来源:凤.凰.国.际.i.M.a.r.k.e.t.s


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