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三四线之王碧桂园竟然要靠涨价去库存
   2016-03-16 16:28  

一度陷入三四线城市库存泥沼的碧桂园,在一系列调整下正逐渐恢复活力。在3月15日,他们宣布将在重点布局的三四线城市进行提价销售。 
碧桂园总裁莫斌3月15日在2015年业绩会上表示,国家去库存的重点在于三四线城市,相信未来金融、税收及各项政策一定会向三四线城市倾斜,同时城镇化将继续带来利好,碧桂园三四线城市的存货年限不长,未来“只会升价销售,不会降价销售。” 
但相比以往,碧桂园今年在三四线城市的目标客户将主要是富裕人群。因此他们拿地开始格外重视地段,始终瞄准这一类客户认同的县中心、市中心、学区房等地段。莫斌称目前碧桂园在三四线城市推出的新项目首期去化率都超过65%,并且均价要高于周边项目10%至20%。 
过去一年,碧桂园通过积极的销售策略已将库存量净减少44亿元。根据这家公司截止2015年底的土地储备,目前整体货量达到6270多亿元,其中位于三四线城市的项目预计可售货值约2980亿元,这占到总可售货值的47.53%。在目前三四线城市整体库存压力下,虽然信心十足,但碧桂园依然会面临诸多调整。 
由于今年会在三四线城市提价销售,及目前一线城市和多个二线核心城市房价应声上涨的趋势下,碧桂园将今年的销售目标定位到1680亿元,同比去年的增幅为20%,并且这个目标仅是针对国内项目,并未包含海外项目。 
在远离本土2000多公里之外的马来西亚,碧桂园正在当地投入巨资打造世界上最大的人工岛项目。这个命名为森林城市的项目已是目前碧桂园的头号工程。从去年开放至今,他们通过各种渠道进行了铺天盖地的营销宣传,但今年这个项目却并未设置销售目标。 
莫斌在业绩会上也对这个项目的销售目标沉默不语。他仅表示,森林城市自去年12月内部开放以来,根据预售证情况推出了不到3个亿的货量,目前已基本售罄。正式的开盘会在今年5-6月间,但基于长远考虑,今年不会为这个项目设置目标。按照碧桂园的预计,这个项目的开发周期会长达20年。 
虽然碧桂园未公开森林城市的销售目标,但在公司内部,对这个超级项目的营销却极为重视。数日前,碧桂园集团的全体营销人员收到了一份关于森林城市销售业绩纳入个人工作考核的通知。 
这份通知要求,在2016年12月31日前入职满6个月的碧桂园营销中心全体员工,今年全年需要卖掉一套森林城市的房子,包括推介成交以及员工自购。而未达标的一线销售人员将被直接淘汰,对未达标的营销管理人员以及后台人员,将给予降薪或降职处理。 
目前碧桂园官方已经确认这份内部通知。这意味着,所有碧桂园营销考核体系下的约7000人如果完成考核,森林城市将至少卖出近7000套房子,这将是一个接近千亿的销售规模。目前森林城市推售的主力户型为约50平方米左右的小户型公寓,均价约2万元每平方米。 
虽然对今年的三四线城市前景依然报有信心,但作为长期深耕这类型的典型开发商,碧桂园去年的业绩表现还是受到一定程度的影响。2015年,碧桂园在销售规模继续增长的背景下,其毛利率却出现了下降,从此前的26%下降至20%左右,同时净利润率也下跌至历史新低的8.6%,去年的全年净利润也下降了9亿元。 
碧桂园首席财务官吴建斌对此的解释是,这是因为2014年房地产市场环境比较差,公司采取价格策略等拉低了毛利率,这一部分是在2015年结算的。但今年,公司在2015年新增的项目入市将会提升毛利率,从售价、成本控制、财务融资成本等方面都会改善毛利率水平。 
为了改善利润率逐年下降的趋势,碧桂园从去年开始加强了在一线城市的拓展力度,没有死守三四线城市。他们去年在拿地方面的支出达到560亿元,比年初计划的200亿元多出了一倍多,并且一二线城市新增的土地占比为75%。 
基于去年的拿地策略,莫斌表示,碧桂园已在一线城市周边和二线强省会城市储备了大量土地,目前已开盘的项目均带来了不错的利润。今年在一线城市的土地储备达到了490万平方米左右,可售货值超过500亿元。 
但去年超预期的进取拿地策略,也为碧桂园带来了更多的财务负担。他们在2015年利用永续债工具融资了160亿元,这相比碧桂园以往的谨慎策略略显激进。 
不过得益于去年整体融资环境的宽松,碧桂园在国内共发行了140亿元的公司债,还引入战略股东中国平安募得50亿元资金,同时在境外也进行了多笔融资。这使得其年末的手持现金达到478.8亿元,资金处于宽裕程度,为此今年他们又定下了500亿元的拿地计划。 
值得注意的是,因受去年“811”汇改后人民币汇率波动影响,多数在境外有大量外汇融资的香港上市房企都出现了汇兑损失,碧桂园也不例外,他们去年的汇兑损失超过了10亿元。 
为了应对这一不确定性因素,碧桂园首席财务官吴建斌表示,今年前三个月他们已经做了20多亿美元的对冲,将人民币与美元锁定在一定的区间。同时今后会不断平衡融资成本,哪里成本低,就在哪里融资。目前碧桂园人民币和外币借款的比例已经调整到7∶3,此举就是为了更好的防范汇率风险。 
除了地产主业之外,碧桂园早2015年还投资了多项非地产业务,这似乎也符合当前地产公司的多元化策略,通过参股、控股及分拆打造社区业务平台。碧桂园的目标是尽早将这块业务在国内A股上市。 
去年战略入股的平安也在通过自身资源不断完善碧桂园的社区服务。目前他们已经购买公司资产注入社区,提供金融门店便捷服务,如平安金融超市、小额贷款等业务已在碧桂园社区落地试点。 
来源:界面


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